A lo largo de mi carrera en el rubro inmobiliario he tomado conocimiento, directa o indirectamente, de diferentes tipos de fraudes inmobiliarios. Este mercado, se caracteriza por mover grandes sumas de dinero. A la hora de vender o comprar una propiedad, los importes siempre superan los varios miles de dólares, o los varios miles de pesos a la hora de alquilar. Es por eso que hay tantos estafadores buscando aprovecharse de vendedores, compradores, propietarios o inquilinos. Nadie está exento.
Generalmente, una persona realiza una o varias de estas acciones inmobiliarias:
Compra un inmueble
Vende un inmueble
Pone en alquiler un inmueble
Alquila un inmueble
A continuación enumero una serie de medidas para que evites los fraudes cuando realices alguna de esas acciones. Las voy a agrupar en dos grandes áreas: Compraventas (para quienes compran y/o vende) y Alquileres (para quienes ponen en alquiler y/o quienes alquilan):
Compraventas:
Contratá a Corredores inmobiliarios MATRICULADOS. Hay muchas inmobiliarias ilegales. Trabajá con corredores profesionales que te puedan asesorar en cada etapa de la operación inmobiliaria. Si comprás un inmueble, un profesional matriculado debería solicitarle al propietario la documentación del inmueble antes de publicarlo y solicitar informes de Inhibición y Dominio ante el Registro de la Propiedad para verificar que esté todo en regla, fundamentalmente antes de firmar un Boleto de Compra venta. En toda operación inmobiliaria de compra venta, salvo si se trata de una primera escritura, al escribano lo designa el comprador. Motivo por el cual el vendedor también necesita quién lo asesore en relación a la documentación a firmar, los impuestos que debe abonar y los trámites a realizar.
Tené un escribano de confianza. Es fundamental sobre todo si vas a comprar. Si no conocés a ninguno, acudí al Colegio de Escribanos y solicitá asesoramiento allí. Son muchos los aspectos que se deben evaluar para poder hacer una transferencia de dominio y evitar estafas (estudio de títulos, deudas de la propiedad, venta con Poder, entre tantos otros).
Antes de reservar una propiedad para comprarla, hacé una visita al inmueble con un arquitecto para descartar vicios ocultos.
No aceptes firmar un boleto de compra venta o una escritura en una casa.
Si comprás un departamento en un emprendimiento investigá a la empresa constructora. No firmés nada sin antes pedir informes de Inhibición y Dominio aunque aún no se pueda escriturar. Como al escribano lo pone la empresa constructora, hablá con él para conocer la situación del emprendimiento, cuándo se podrá escriturar, y sólo firmá Boleto o cesión de Boleto frente al mismo.
Si vas a comprar con crédito hipotecario, que en la reserva de compra diga que la reserva se realiza AD REFERENDUM de la aceptación de un crédito hipotecario a tu favor. Caso contrario, si el Banco rechaza la propiedad, no la podrá comprar y podrías perder la reserva.
Si estás vendiendo un inmueble, en la medida de lo posible, elegí el Banco para la operación y abrí una caja de seguridad en el mismo. Evitá salir del Banco con dinero.
Si vendés para comprar otro inmueble, las operaciones simultáneas son una excelente opción para evitar salir del Banco con dinero.
Si estás vendiendo tu propiedad y aceptás recibir el dinero por transferencia electrónica, se puede firmar la escritura pero sin otorgar carta de pago hasta haber recibido el dinero. Es posible que el escribano proponga otorgar un Poder irrevocable al comprador para que transcurridos los 5 días pueda darse Carta de Pago a sí mismo. Asesórate con tu Banco antes de aceptar este tipo de forma de pago. Hablá con el Gerente del Banco sobre el tema, con nadie más.
Alquileres
Contratá a Corredores inmobiliarios MATRICULADOS. Si sos inquilino tenés la tranquilidad de que el profesional matriculado ya verificó la titularidad del dominio. Si pusiste una propiedad en alquiler, el matriculado solicitará al candidato a inquilino la documentación necesaria para comprobar la solvencia del locatario y del garante. Verificará la garantía e ingresos de ambos. Pidanle al matriculado que les muestren los informes solicitados al Registro de la Propiedad. Lamentablemente muchos los cobran pero no los piden.
Si pusiste una propiedad en alquiler, que el Escribano certifique las firmas en el contrato.
Si sos inquilino y decidís hacer una operación con dueño directo, antes de firmar verificá la titularidad del dominio, es decir, fíjate que quien te firma la reserva o el contrato sea el propietario (Pedile copia de la escritura). Si no lo es, que sea una persona autorizada (Con un Poder Notarial)
Siempre firmá contrato de alquiler, que quede todo por escrito, nada “de palabra”.
Si sos inquilino, al dejar un inmueble pedí el recibo de entrega de llaves.
En relación al depósito en garantía, si sos inquilino y no dejaste deudas ni daños, te lo tienen que devolver (generalmente dentro de los 60 días de haber dejado en inmueble). Exigí los comprobantes y facturas si te cobran algún gasto y te lo descuentan del depósito.
Hay tantos tipos de fraudes inmobiliarios como personas dispuestas a estafar. Sin embargo adoptando estas medidas estarás más protegid@.
*Lic. Victoria Laborde
Licenciada en RRPP
Martillera Pública, Corredora Inmobiliaria Matriculada, Tasadora
Matrícula C.U.C.I.C.B.A. 5256
Experiencia en los mercados de Buenos Aires, Punta del Este y Marbella
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